sonin.mn
Сүүлийн үед орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээл олголтыг зогсож магадгүй гэсэн айдас иргэдийн дунд үүсээд байсан. Энэ асуудлаар Монголын ипотекийн корпорацийн захирал Д.Гантөгсийг “Ярилцах танхим”-даа урьж, ярилцлаа.
 
МИК-ийн гүйцэтгэх захирал Д.Гантөгстэй ярилцлаа.
 
8 хувийн хүүтэй зээл хэрэгжээд багагүй хугацааг үдлээ. Хөтөлбөрийн нийгэм эдийн засагт үзүүлж байгаа эерэг нөлөөлөл юу байна вэ?
 
2013 оны 6-р сараас Засгийн газар болон Монголбанкнаас хэрэгжүүлж буй 8 %-ийн хүүтэй Орон сууцны хөтөлбөр нь манай улсын хүн амын орон сууцны хэрэгцээг хангахад дорвитой хувь нэмэр болж ирсэн. Эхэлснээс  хойш 20 сарын хугацаа өнгөрсөн байгаа бөгөөд хөтөлбөрт оролцогч банкуудаар нийтдээ 48,4 мянган гаруй айл өрх үйлчлүүлж 8 %-ийн хүүтэй орон сууцны зээл шинээр авсан эсвэл өмнө авсан байсан өндөр хүүтэй орон сууцны зээлийн хүүгээ буруулсан тухай Монголбанкны сар бүр гаргаж буй статистик мэдээнд нээлттэй тайлагнасан байгаа. Айл өрхүүдэд банкуудаас олгосон орон сууцны зээлийн нийт үлдэгдэл 2015 оны 2-р сарын байдлаар 2,24 их наяд төгрөгт хүрсэн үр дүнтэй байна. 
 
Энэ хөтөлбөрийн нэг давуу тал нь хот, орон нутгийн орон сууцанд амьдарч буй зээлтэй иргэдийн санхүүгийн төлбөрийн чадварт томоохон хөнгөлөлт болсон. Нөгөө талаар нийслэл болон орон нутгийн хүн амын өсөлтийг дагаад банкнаас орон сууцны зээл авах хүсэлтэй иргэдэд дунд болон урт хугацаанд байр авах эрмэлзэлд эерэг хандлага, хүлээлтийг бий болгож, эдгээр хувь хүмүүсийн идэвхтэй ажил эрхлэлтийг дэмжсэн  хөтөлбөр болсон юм.  Тухайлбал 2014 онд Барилга хот байгуулалтын Яамнаас Барилгын Үндэсний Ассоциацатай хамтран гаргасан судалгаанд улс орны хэмжээнд 200 мянган айл өрх ойрын ирээдүйд орон сууцны асуудлаа шийдвэрлэх хүсэлтэй, үүнээс 68 мянган айл өрх 8 %-ийн орон сууцны хөтөлбөрийн хүрээнд тавигдаж буй шалгуурыг хангаж хамрагдах эрмэлзэлтэй болохыг дурьдсан байгаа. 
 
Барилгын салбар болон уг салбартай салшгүй холбоотой худалдаа, үйлдвэрлэл болон үйлчилгээний салбарт нийтдээ 100 гаруй мянган иргэд ажил эрхэлдэг гэсэн судалгаа бий. Хөтөлбөрийг хэрэгжүүлснээр эдгээр салбарын ажиллагсдын хөдөлмөр эрхлэлтийн найдвартай байдлыг хамгаалж, ажил олгогч байгууллагуудад эдийн засгийн өсөлт удааширснаас бий болдог санхүүгийн эрсдэлээс урьчилан сэргийлэхэд дэмжлэг болсон.      
Өргөн утгаар дүгнэвэл хүн амын орон сууцны эрэлт хэрэгцээ өндөр байгаа, ялангуяа зах зээлийн эдийн засаг руу шилжих үед төрсөн хөдөлмөрийн насны идэвхитэй залуучуудын давхаргад өрх тусгаарлан орон сууцтай болоход нь боломж олгосон хөтөлбөр болж, айл өрхөд хүргэж буй ач тусаараа чухал ач холбогдолтой байгаа. 
 
МИК энэхүү хөтөлбөрт ямар үүрэгтэйгээр оролцож байна вэ?
 
Манай компанийн хувьд хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах үүрэгтэйгээр оролцож 2015 оны 2-р сарын эцсийн байдлаар нийтдээ 1,3 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг 4 удаа гаргасан бөгөөд үүнд 36 мянган айл өрх хамрагдсан. Орон сууцтай болж зээл авсан иргэдийн дийлэнхи хувь нь 45 хүртлэх насны хүмүүс байгаа нь дээрхи дүгнэлтийг бататгаж байна.
 
Мэдээж нийгмийн сайн сайхныг чиглэсэн алива томоохон хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхэд төрийн бодлогын шийдвэрүүд нь тухайн орны эдийн засгийн хөгжлийн шатны нөхцөл байдалтай нягт уялдаатай байдаг. 
 
Энэ талаас нь харвал уг хөтөлбөр нь эдгээр олон айл өрхийн нийгэм дэх эдийн засгийн байр суурийг бэхжүүлсэн, өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болж ахуйн амьдралын нөхцөлөө сайжруулья гэсэн хүсэл зорилгод нь нийцсэн бодлогын арга хэмжээ юм. 
 
Нөгөө талаар 2013 оноос нийт эдийн засгийн өсөлт саарч ирсний улмаас барилгын салбар дах хөрөнгө оруулагч болон үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч нарын хэвийн үйл ажиллагаанд дэмжлэг болж байгаа. Гэхдээ энэхүү хөтөлбөрийн талаар эдийн зсгийн бодлогын асуудлуудыг дүгнэж, цаашдын үр нөлөөг хэрхэн бататгаж өргөжүүлэх вэ гэдэг асуудлууд бүрэн гүйцэт шийдэгдсэн гэж хүлээж авах нь мөн өрөөсгөл болно.  
 
Манай хөрөнгийн зах зээлийн хувьд хөрөнгөөр баталгаажсан, урт хугацаатай үнэт цаас гаргах замаар хотжилт, хүн амын орон сууцны зах зээлийг хөгжүүлэх нь эрх зүйн болон эдийн засгийн нөөц бололцоогоор бусад хөгжиж буй орнуудын туршлагатай харьцуулахад бүрэн гүйцэт бүрэлдэж нутагшаагүй байгаа гэдгийг онцлох хэрэгтэй юм. 
 
Иймд олон нийтийн дунд үнэт цаас гаргах зорилго, түүний санхүүгийн зах зээл дэх нөөц боломж, найдвартай байдал, эрсдэлийн үнэлэмжийн тухай мэргэжлийн мэдээлэл хомс байгаагаас үүдэлтэйгээр 8 %-ийн орон сууцны хөтөлбөрийн үргэлжлэх боломжийн тухайд эргэлзээ олон нийтийн дунд байсаар байдаг. 
Энэхүү мэдээллийн дутмаг байдлыг нөхөж олон нийтэд илүү тодорхой барьцтай сурталчилгаа явуулах, иргэдийн дунд хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай мэдлэг, мэдээллийн зүй тогтолыг төлөвшүүүлэх нь манай компанийн хийх томоохон ажил гэж үздэг. ИЗЗБ буюу хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэх, эрх зүйн бүтэц, хөрөнгө оруулагч нарт мэдээллийг тогтмол  хүргэж байхаар мэргэжлийн байгууллагуудтай манай компани хамтран ажиллах эхлэлийг тавьж байна.         
 
Банкуудын зээлийн шалгуур өндөрсөж байгаа талаар иргэд гомдоллож байна. Шалгуур өндөрсөж буй нь  юутай холбоотой вэ?
 
Банкуудаас зээл авахад тавигддаг шаардлага өндөр босготой байдаг нь зөвхөн орон сууцны зээлд хамааралтай бус, нийт банкуудын зээлдэгч нарт эрсдэл багатай сайн чанартай зээл олгох шаардлага, нөхцөлтэй шууд холбоотой. 8%-ийн орон сууцны хөтөлбөрийг эхлүүлэхэд манай компаниас тавигдаж байгаа шалгуур үзүүлэлтүүдэд шинэ төрлийн босго хязгаарлалт оруулж заавар журамдаа тусгасан зүйлүүд байхгүй. 
 
Эдгээр шалгууруудыг анх тогтооход нийтээрээ дагаж мөрдөх, заавал баримталж биелүүлэх шаардлагатай үндсэн 3 төрлийн эрх зүйн актууд байдаг. Үүнд нэгдүгээрт, 2008 онд батлагдсан  Орон сууцны зээл олгох үйл ажиллагааны журам, 2013 оны 6-р сард баталж хэрэгжүүлн буй Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам болон Засгийн газрын тогтоолоор баталсан орон сууцны үнэ тогтворжуулах дэд хөтөлбөрийн шалгуур үзүүлэлтүүд байгаа. Хоёрдугаарт, Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны, Хөрөнгийн бүртгэлийн, Үнэлгээний, Мөнгөн хадгаламж, төлбөр тооцоо болон зээлийн үйл ажиллагааны, Иргэний, Даатгалын болон Барьцааны тухай хуулиуд болон үнэт цаасны зах зээлийн улсын хяналтын хэрэгжүүлдэг Санхүүгийн зохицуулах хорооны холбогдох журмуудаар зохицуулсан эрх зүйн шаардлагууд тавигдаж байгаа. 
 
Эдгээр шалгуруудыг хөтөлбөрт оролцож буй иргэд болон байгууллагууд дагаж мөрдөх шаардлагатай бөгөөд  банкууд зээлийн эрсдэлийг тооцож, үнэт цаас худалдан авч буй хөрөнгө оруулагч нарыг урт  хугацаанд алива алдагдалаас хамгаалах үүднээс эдгээр шалгууруудыг нарийн шалгаж байж олон иргэдэд зээлийн үйлчилгээ үзүүлж байна. Иргэдийн орон сууцны зээлийн эрэлт хэрэгцээг тогтмол хангаж алдаа дутагдалгүй байлгах нь бүх талын олон оролцогч нарын нийтлэг эрх ашигт нийцдэг бөгөөд, нийгмийн баялагийг бий болгодог. Хуулийн хүрээнд ингэж нарийн зохицуулахаас өөр арга байхгүй. Өөрөөр хэлбэл эдгээр шалгуурууд энэхүү хөтөлбөрийг тасралтгүй үргэлжлүүлэх нэгэн үндсэн суурь үзүүлэлт болдог. 
 
 Ийнхүү төрийн зүгээс иргэнээ орон сууцтай болоход нь банкуудтай хамтран бүхий л боломжтой нөхцөлийг бүрдүүлж зээлийн хүүний түвшинг багаар тогтоон, хөнгөлөлт эдлүүлэх болсон тул эдгээр шалгууруудыг биелүүлэх нь чухал юм. 
 
Энгийн тайлбар бол эдгээр шалгууруудыг хангасан иргэн нь орон сууцны зээл авахдаа өөрийн өмч хөрөнгөө ирээдүйн аливаа эрсдэлээс хууль тогтоомжоороо давхар хамгаалагддаг тогтолцоо юм. Эдийн засгийн өсөлт ерөнхийдөө саарч  байгаа өнөө үед ажилгүйдэл нэмэгдэх хандлага ажиглагдаж эхэлбэл банкуудаас зээл олгохдоо илүү хянамгай бодлого барьдаг, иймд эдгээр шалгууруудыг баримтлуулах, баталгаажуулах, үйлчилгээ үзүүлэх зэрэг ерөнхий нөхцөлдөө нэмэлт тодотгол хийх замаар зээлдэгчийн хүсэлтүүдийг хянаж, банкны үйл ажиллагаанд үүсч болзошгүй зээлийн эрсдэлийг бага байлгах бодлогыг илүү анхаардаг. Үүнтэй холбоотойгоор олон нийтийн дунд манай байгууллагын журам, шалгуурт өөрчлөлт орж байгаа тухай ташаа мэдээлэл их гардаг боловч энэ нь үндэслэлгүй байдаг.  
Манай компанийн зүгээс хөтөлбөрийн хүрээнд гаргасан үнэт цаасны төлбөр тооцоог банкуудтай цаг тухайд нь хийж үнэт цаасны эзэмшигч нарт төлбөрийг хэвийн, саадгүй хийж байна. 2014 оны байдлаар нийтээ 84 тэрбум төгрөгийн төлбөр тооцоо хийсэн бөгөөд эдгээр нь эргээд орон сууцны 8 %-ийн зээлийн хөтөлбөрт  дахин эх үүсвэр болон ашигладаж байгаа. 2015 оны хувьд мөн үүнээс 2 дахин илүү их хэмжээний төлбөрийг гүйцэтгэж, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасыг үргэлжлүүлэн, хөтөлбөрийг ахиулах  төлөвлөгөөтэй байна.       
 
Орон сууцны зээлд хөдөө орон нутгийн иргэд хир хамрагдаж байгаа вэ? 
 
2015 оны 2-р сарын эхний байдлаар нийт хөрөнгөөр баталгаажсан 1,323 их наяд төгрөгийн үнэт цаасны баталгаанд нийт 31 мянга гаруй айл өрхийн орон сууцны зээл хамрагдаж байгаагаас 32,5 хувь нь орон нутгийн хэмэжээнд орон сууцны зээл авсан иргэд байна, харин зээлийн үнийн дүнгээр нь авч үзвэл нийт 25,8 хувь нь орон нутагт ологосон зээл байгаа. Сүүлийн үеийн байдлаар улсын хэмжээнд орон нутагт орон сууцны барилга барих ажил эрчимтэй өргөжиж аймаг сумдын иргэдэд орон сууцны хэрэгцээгээ хангах боломж нэмэгдэж эхэлсэн. . 
 
Хөдөө орон нутгийн амины орон сууцыг 8 хувийн хүүтэй зээлд хамруулахаар журам батлагдсан. Үүний хэрэгжилт ямар шатандаа яваа вэ? Орон нутгийн иргэд хамрагдаад эхэлсэн үү?
 
Засгийн газрын холбогдох журамд энэ талаар өнгөрсөн оны 5-р сард зохих өөрчлөлт орсон бөгөөд мөн оны 11-р сараас эхлэн зарим аймгийн төвүүдэд хэрэгжүүлсэн дэд бүтцийн ажлууд нь үндсэндээ ашиглахад бэлэн болсон. Иймд төвлөрсөн дулаан, усан хангамжтай дэд бүтцийн шийдэлтэй орон нутагт ашиглалтанд авсан амины орон сууцуудыг Засгийн газар болон Монголбанкны журамд заасан шаардлагыг хангаж байгаа амины орон сууцуудыг орон нутагт банк зээл олгосон байхад 3 сарын дараа 8 %-ийн орон сууцны  зээлийн хөтөлбөрт хамрагдаж болохоор манай журамд нэмэлт өөрчлөлт орсон. 
Орон нутагт баригдсан, 8%-ийн орон сууцны зээлд хамрагдаж буй иргэд худалдан авч буй барилгын үнэлгээг мэргэжлийн түвшинд хийлгэж, зээлийн шалгуурыг хангаж буй талаар банкинд өгөх үүрэгтэй байхаар зохицуулсан. Амины орон сууцны газрын эзэмшил, өмчлөл нь гэрчилгээгээр баталгаажсан, уг гэрчилгээнд ийнхүү газрын эрхийг 20 жилээс багагүй хугацаанд эдлэхээр заасан байх естой.  
 
Өөрөөр хэлбэл орон нутгийн хэмжээнд барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг Үнэлгээний хуулийн дагуу хийлгэсэн байх, амины орон сууц авсан иргэний газрын өмчлөл, эзэмшлийн баримт бичиг нь газрын тухай хуулиар зохицуулсан шаардлагыг хэрхэн биелүүлж байгаа болон  үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлэхэд ямар зүйлүүдийг анхаарсан байвал зохих талаар банкуудтай харилцан санал солилцож иргэдэд хүргэхээр ажиллаж байна.      
    
Банкуудаас авсан зээлийн багцыг МИК үнэт цаасжуулж хоёрдох зах зээлд гаргаж байгаа. Тэгвэл үнэт цаасжуулж байгаа гэдгийг иргэд төдийлөн сайн ойлгохгүй байгаа. Энэ талаар дэлгэрэнгүй тайлбарлахгүй юу? 
 
Үнэт цаас гаргах замаар орон сууцны санхүүжилтийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэхээр манай компани 2006 онд байгуулагдсан цагаас хойш шат дараатай судалгаа хийж, манай улсад анх удаа 2009 онд  хэрэгжүүлж эхэлсэн. 2009 онд  нийтдээ 6 гаруй тэрбум төгрөгийн үнэт цаасыг гаргаж, банкуудад арилжаалж, түүний орлогоос орон сууцны зээлүүдийг багцлан худалдан авсан. Эдгээр үнэт цаасны төлбөрийг хугцаанаас нь өмнө 2013 онд төлж, хөрөнгө оруулагчдын эзэмшиж байсан үнэт цаасны төлбөрийг бүрэн гүйцэтгэж хэлцлийг амжилттай хаасан. 
 
Нийтлэг утгаар бол манай компани банк, санхүүгийн байгууллагуудаас иргэдэд олгосон зээл, санхүүгийн авлагыг хянаж худалдан авч тухайн зээл, санхүүгийн хөрөнгөөр баталгаажуулан үнэт цаас гаргах замаар хөрөнгө оруулагч нараас эх үүсвэр татаж хөрөнгийн зах зээлийн эргэлтэнд эдгээр авлагуудыг идэвхитэй болгож оруулахыг үнэт цаасжуулах үйл ажиллагаа гэж ойлгож болно. Энэ үйл ажиллагаа нь зөвхөн манай компани, банкны хооронд хийгддэг бус гэрээ хэлцлийн хэлцлийн онцлог, хөрөнгийн төрөл, үнэт цаасны шинж чанар, нөхцөлөөс хамааралтай байхаас гадна Санхүүгийн зохицуулах хороонд мэдүүлж заавал зөвшөөрөл авсан байх эрх зүйн шаардлагыг давж баталгаажсан байна. Үүний тулд  Санхүүгийн зохицулах хорооноос зохих эрхийг авсан аудитын компани, хуулийн фирм, хөрөнгө оруулалтын банк, зуучлагч байгууллага зэрэг оролцогч талуудтай гэрээний үндсэн дээр хамтарч ажилласны үр дүнд  үнэт цаасжуулах үйл ажиллагаа  амжилттай явагдаж үнэт цаасны захиалгын дагуу гэрээ хийгдэх нөхцөл бүрддэг.
 
Одоогийн байдлаар хэдэн удаагийн үнэт цаасжуулалт хийгдээд байна вэ?
 
Анхны хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас болох Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг 2013 оны 12-р сард гарсан бөгөөд үүнээс хойш нийлбэрээр  4 удаагийн зөвшөөрлийг СЗХ-оос  авч, 1,32 их наяд гаруй төгрөгийн нэрлэсэн үнэтэй үнэт цаас гаргаад байна. 
 
8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл цаашид тогтвортой үргэлжлэх үү? Төр засаг солигдсон ч тасралтгүй үргэлжлэхийн тулд ямар нөхцлийг бүрдүүлэх ёстой вэ?
Тогтвортой үргэлжлэх бололцоотой. Хөтөлбөрийг анх эхлүүлэхэд энэ асуудал тавигдаж байсан, дээр дурьдсан үнэт цаасны төлбөр эргээд орон сууцны зээлийн эрэлт хэрэгцээнд зориулагдан банкуудад дэм болохын зэрэгцээ, эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэх үндсэн  нөлөөлөх хүчин зүйл бол эдийн засгийн өсөлтийг дагасан иргэдийн орлого, хуримтлал өсөх явдал бөгөөд үнэт цаасны зах зээлийн тухай  болон хөрөнгө оруулалтын сангийн тухай зэрэг чухал хуулиуд 2013 онд батлагдсантай холбогдуулан хөрөнгийн зах зээлийн эрчимтэй өсөлт цаашид голлох нөлөөтэй байна. Үүний нэг түлхэц болох суурь нь макро эдийн засгийн тогтвортой бөгөөд тэнцвэртэй өсөлтийн төлөв юм.   
 
Банкуудын зээл олголт буурч байгаа нь юутай холбоотой вэ? Зүй нь зах зээл дээр орон сууцны үнэ буурч байгаатай холбоотойгоор 8 хувийн хүүтэй зээлийн эрэлт нэмэгдэх ёстой биш үү?
 
Банкуудын зээл олголт буурч байгаа нь зээлийн эрсдэл даах чадвартай, боломжтой иргэдийн зээлийн эрэлт хэрэгцээ багассан байгаатай холбоотой. Хэдийгээр орон сууцны зээлийн эрэлт хэрэгцээ өндөр хэвээр байгаа болов ч урьдчилгаа төлбөрийн  босгыг хангах, урт хугацаанд төлбөрийн чадавхитай холбоотой эрсдэлийг хангахуйц түвшиний эрэлт хэрэгцээ буурах төлөвтэй байгааг харуулж байна гэж дүгнэж болох юм.  Иргэдийн орлогын хэтийн төлөв, хуримтлалын түвшин, тэдний өнөөгийн төлбөрийн чадварт нийцсэн орон сууцны зах зээлд хангалттай бий болоогүй тул үүнтэй холбоотой бусад төрлийн дэмжлэг шаардлагатай гэдгийг энд онцлох хэрэгтэй юм. Орон сууцны үнэ буурсан үзүүлэлт сүүлийн саруудад гарч байгаа нь мөн уг байдлыг илтгэж байна. Тэгэхээр орон сууцны зээлийн эрэлт хэрэгцээ болон төлбөрийн чадварт нийцсэн орон сууцны нийлүүлэлтийн зах зээлийн хооронд байгаа уялдааг сайжруулах бодлогоор дэмжиж 8 %-ийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөрт  уян хатан нөхцөл боломж эрх зүйн хувьд бий.  
  
Эдийн засгийн нөхцөл байдал сайнгүй байгаатай холбоотойгоор төр засгаас бүсээ чангалах бодлого хэрэгжүүлээд эхэлсэн. Үүнтэй холбоотойгоор хөтөлбөрийг зогсоож магадгүй гэж зарим судлаачид тайлбарлаж байгаа. Таны байр суурь?
 
Урт хугацааны ипотекийн зээлийг нийгэм, эдийн засагт чухал онцлогтой, иргэдийн өдөр тутмын хэрэглээг зөв, зохистой зүйл руу чиглүүлдэг, нийгмийн бодлогын чухал хэсэг болох иргэдийн санхүүгийн болон хууль эрх зүйн мэдлэгийг дээшлүүлэхэд соён гэгээрүүлэх нөлөөтэй, хөдөлмөр эрхлэлтийг дэмждэг, өрхийн хэрэглээнд томоохон хөнгөлөлт болж өрхийн өмч хөрөнгийн хуримтлал үүсдэгтэй холбогдуудан улс орон болгоны хөгжлийн хөтөлбөрт оруулж байна. Иймд энэхүү хөтөлбөрийг зогсоохгүй харин нийгэм, эдийн засгийн нөхцөл байдалтай уялдуулан байнга боловсронгуй болгох чигийг баримтлах нь олон улсын түвшинд хэрэгжүүлж буй хүртээмжтэй орон сууцны зах зээлийн хөгжлийн чиг хандлагатай нийцэж байгаа юм.
 
Ярилцсанд баярлалаа.
Эх сурвалж: Улс төрийн тойм сонин
Т.Сарангоо