"Зочин" буланд бид энэ удаа хуульч А.Эрдэнэбилэгийг урин ярилцлаа. Тэрээр "Хуулийн цоорхой" нэвтрүүлгийг хөтлөн явуулдаг юм.

-Манай улсад зах зээл хөгжихийн хэрээр бизнесийн харилцаа улам гүнзгийрч энэ дунд зөрчил, маргаан их үүсэх болсон. Хуульч хүний хувьд тань дээр бизнестэй холбоотой ямар асуудал ихэвчлэн тавигдаж байна вэ?

-Бизнестэй холбоотой хоёр зүйл байдаг. Эхнийх нь түрээсийн асуудал юм. Манайхан нэг үе бодвол хөрөнгөжиж, үл хөдлөх хөрөнгө ихтэй болж, түүнийгээ түрээслүүлэн амьдрагчид бий болоод удаж байна. Иргэдийн 5-10 хувь нь ийм бизнес хийж байгаа судалгаа гарсан. Өөр бизнес эрхлэдэггүй хүмүүс юм.

Гэтэл нөгөө талд бас энэ хүмүүсийн обьект, үл хөдлөх хөрөнгийг нь хөлслөж түрээслэн амьдрагчид байна. Түрээсийн асуудал дээр ийм хоёр хуваагдсан хэсэг байна. Чухам энд л зөрчил гарч ирээд байгаа юм. Юу гэхээр хөрөнгөө түрээслүүлэгч нэг хэсэгт сул мөнгө орж ирээд мөнгө хүүлэх маягаар хэт баяжих тал руугаа яваад байхад нөгөө хэсэг нь 10-20 жил түрээсээр лангуу энэ тэр ажиллуулаад өөртөө юу ч наагаагүй үлдэж байх жишээтэй.

Эцсийн дүнд тэр нөхөр түрээслүүлэгчийг баяжуулахын төлөө ажиллаж ирж. Өөр юу ч хийгээгүй байх жишээтэй. Харамсалтай байгаа биз. Тэгэхээр үүнийг өөрчилж, хууль эрх зүйн хувьд зохицуулж болно.

-Яаж?

-Жишээ нь, обьектыг түрээслэхдээ өөрийн бодит үнийн нэг хувиас хэтрэхгүй үнийн дүнгээр түрээслэх хэрэгтэй гэсэн заалтыг хуульд оруулж өгөх явдал юм. Нэг хувь гэдэг бол дэлхий нийтээр хэрэглэдэг жишиг үнэ. Нэг хувиар тооцоход хэдэн жилийн дараа тухайн обьектын өөрийн үнэ бодитоор элэгдэл хорогдолтойгоо гараад ирнэ.

Нэг хувь гэдэг бусдад үл хөдлөх хөрөнгөө өндөр үнээр түрээслүүлдэг хүмүүсийн хувьд олдог байсан өндөр ашиг нь багасна гэсэн үг. Харин бусдын обьектыг түрээслэдэг хүмүүсийн тухайд түрээст өгдөг байсан мөнгөний хэмжээ олон дахин бууна. 180-200 мянган төгрөгөөр 2-3-хан кв метр талбай юм уу тэр хэмжээний лангуу түрээслэдэг хүний түрээсийн төлбөр мэдээж буурна.

Үнэндээ түрээслэж буй тэр жижигхэн талбай, лангууны өөрийнх нь үнийг тухайн барилгын үнэтэй нь тооцоод үзэхэд тухайн талбайн хэмжээ маш л бага байгаа шүү дээ. Тэр хэмжээгээр түрээсийн төлбөр нь бодит байдалд үсрээд 20-30 мянгахан төгрөг байгаа. Үүнийг 180 мянга болголгүй түрээслээд ажиллахын юм бол мэдээж тэр хүнд хамаагүй их ашиг гарна.

Өөрийнхөө "бизнес"-ийг өргөтгөх зэргээр их боломж гарч ирнэ. Нэг ёсондоо одоогийн байдалд бол түрээслэгч нарт өнөөдөр ашиг унадаггүй юм. Ашиг байхгүй, зөвхөн өнөө маргаашийн хоолоо л олж идэж байна. Ашиг нь түрээсэнд, зээлэндээ явчихдаг гэсэн үг.

-Түрээсээс гадна зээл гэж бас нэг мөнгө хүүлдэг арга байна. Жишээ нь, "Нарантуул" зэрэг томоохон худалдааны зах, төв дээр "Өдрийн зээл" гээч нэг зүйл байдаг, хүмүүс өдөрт нь мөнгө аваад жаахан наймаа хийж эргэлдүүлсэн болоод орой нь зээлсэн мөнгөө буцааж өгдөг юм шиг байгаа юм... Ер нь зээлийн талаар юу хэлэх вэ?

-Зээлүүдийг бид судлаад үзэхэд манайд сарын 15 хувиар хийгддэг, тэгсэн хэр нь наанаа бол 8-10 хувийн хүүтэй гэж бичдэг, цаанаа бол өөр, өдөр бүр зээлдэг, зээлүүлдэг учир түүнийг нь дунджаар тооцож бодохоор сарын 15 хувийн хүүтэй зээл болон "хувирч" байгаа юм.

Тиймээс зээлийг мөн түрээсийн төлбөр шиг зохицуулалтад оруулж болно. Ер нь дэлхийд жилийн 50 хувийн хүүгээс хэтэрсэн зээл гэж байдаггүй. 24 хувиас хэтэрвэл мөнгө хүүлэх ажиллагаа гэж үздэг. Тиймээс банк, банк бус санхүүгийн байгууллагуудын зээлийн хүүгийн хэмжээ жилийн 24 хувиас хэтэрдэггүй, хэтрэх ёсгүй байдаг. Бусад зээлийн хувьд жилийн 48 хувиас, сарын доод хүү нь дөрвөн хувиас хэтрэхгүй байдаг.

-Тэгэхээр зээлийн хүүг таныхаар түрээсийн төлбөр шиг яаж зохицуулж болох вэ?

-Банк болон ББСБ-аас олгож байгаа зээлийн хүүгийн хэмжээ сарын хоёр, бусад байгууллага, иргэнээс олгож байгаа зээлийн хүүгийн хэмжээ сарын дөрвөн хувиас хэтрэхгүй байхаар хуулинд өөрчлөлт оруулж болно. Зээл олгогч дээрх шаардлагыг хангаагүй бол хүү авах эрхээ хязгаарлуулах буюу энэ эрхээ алдана гэх мэтээр заах хэрэгтэй байна.

Ингэхдээ зээлийн гэрээний хүү зөвхөн гэрээний хугацаанд хүчинтэй байх ба хугацаа заагаагүй бол хүү авах хугацаа нэг жил байна гэж зохицуулж болно. Ер нь миний хэлээд байгаа түрээс болон зээлтэй холбоотой эдгээр саналыг УИХ-ын зарим гишүүний яриад байгаа шиг заавал Түрээсийн тухай бие даасан, дан хууль гаргахгүйгээр Иргэний хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулах замаар шийдэж болно.

-Таны яриад байгаа саналын үр дүнд мэдээж түрээсийн төлбөр болон зээлийн хүү буурна, иргэдээс аваад бизнес эрхлэгчдэд ч хэрэгтэй. Өөр ямар зорилго байна вэ?

-Өнөөдөр манайд зах зээлийн харилцаа гүнзгийрэх тусам нэг хэсэг нь хэт баяжиж, хэт хөрөнгөжиж байна. Үүнийг эдийн засгийн жам ёсны хуулиараа буруутгах аргагүй. Гагцхүү тэр хэт хөрөнгөжсөн хэсэг үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг өсгөх шалтгаан болоод байгаад хамаг учир байгаа юм.

Би түрүү хэлсэн, манайхан жаахан хөрөнгөтэй болонгуут түүнийгээ бусдад буцаагаад түрээслүүлж ашиг олдог болсон нь нууц биш, нэг ёсондоо амар хялбар аргаар амьдрах гэж нэг Монгол нөгөөдөхөө шулах болсон. Энэ нь эцэстээ тэмцэл уралдаан болж үр дүнд нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хаддаг. Эрэлт, нийлүүлэлт шиг зориудын ийм хаос үүсгээд байна.

Тиймээс энэ байдлыг арилгах зорилготой юм. Хэрэв хуулиараа түрээсийн төлбөр нэг хувиас хэтэрч болохгүй гээд заачихвал мөнгө хүүлэгч нарт өндөр ашиг гарахгүй болно.

Тэгээд нөгөө хүн яахав, байшин барилгаа сайхан том маркет болгох ч юм уу, юу хийнэ, дураараа болог. Бусдад түрээслэж зүгээр мөнгө олж байснаас өөрөөр юу ч хийж болно ш дээ. Төр түрээсийн асуудалд оролцоё гэвэл ийм л зохицуулалт хийж оролцмоор байгаа юм.

-Орон сууц түрээслүүлдэг, хөлсөлдөгийг мөн ингэж шийдэх үү? Юу гэвэл манайд нэг хэсэг нь орон сууцанд орж чадахгүй байхад зарим хүмүүс 2-3 байр эзэмшиж, хөлслүүлээд байрны үнийг хөөрөгдөөд сууж байдаг явдал бий...?

-Үнэн, тийм явдал бий. Орон сууц хөлслөх, түрээслүүлэх хоёрт жаахан ялгаа бий. Түрээс гэдэг нь аж ахуйн зориулалтаар, орон сууц хөлслүүлэх гэдэг амны зориулалттай юм. Орон сууц хөлслөхийг зохицуулж болно. Уг нь төр гэр хорооллынхныг орон сууцжуулна гэсэн боловч моргейжийн зээл гаргаад ирсэн.

Мөн манайд төрийн албан хаагчдыг орон сууцжуулна гээд тэдэнд давуу эрх олгож, хөнгөлөлт эдлүүлээд байх юм. Гэтэл төрийн албан хаагчдын ихэнх нь орон сууцанд байдаг. Зарим нь хөнгөлөлттэй нөхцөлөөр орон сууцтай болж байгаа хэрнээ хүүхдийнхээ ч юм уу хэн нэгний нэр дээрээ дахиж байр аваад түүнийхээ урт хугацааны төлбөр сарын 400 мянган төгрөгийг цалингаасаа бус, бас нэг байраа 500-600 мянгаар хөлслүүлж тэр мөнгөөрөө байрныхаа урьдчилгааг төлж байх жишээтэй.

Нэг ёсондоо төрийн албан хаагч арван жил зүв зүгээр сууж байгаад орон сууцтай болж байна. Тиймээс орон сууц хөлслөх үнийг тухайн орон сууцны үнийн дүнгийн 0.5 хувиас хэтэрч болохгүй гээд заачих юм бол жишээ нь, 70 саяын байрыг 350 мянгаас дээш хөлслөж болохгүй болчихно. Ингэж зохицуулвал орон сууц руу хошуураад байдаг эрэлт байхгүй болж, орон сууцны үнэ зах зээлийнхээ дагуу тогтворжих талтай юм.

-Ажлын байр, орон сууцнаас гадна хөдлөх хөрөнгийн түрээс гэж бас нэг асуудал байна аа. Жишээ нь, машин механизм түрээслэх ч юм уу хөлслөх явдал их гардаг. Ялангуяа бизнес хийж байгаа хүмүүст ийм зүйл их гарч байна. Үүнийг яаж шийдэх вэ?

-Энэ бол хөндөх ёстой дараагийн асуудал юм. Таны хэлсэнчлэн машин тэргээс аваад ковш, хүнд механизм гэх мэт 40-50 саяын үнэтэй хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх асуудал их гарч ирж байгаа. Жишээ нь, такси гэхэд 10 саяын үнэтэй машиныг өдрийн 20 мянгаар түрээслүүлж байна.

Хөдлөх хөрөнгө дээр түрээсийн гэрээний нэг сарын төлбөр нь түрээслэж буй хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн гурван хувиас хэтэрч болохгүй. Үүгээр тооцох юм бол таксийг өдрийн 10 мянгаар түрээслүүлж болохоор байгаа юм. Том хөдлөх хөрөнгийн хувьд мөн гурван хувиас хэтэрч болохгүй.

Тавантолгойд нүүрсэнд явж байгаа 50 саяын үнэтэй том машиныг гурван саяас дээш буюу 5-6 саяар түрээслүүлж байна. Өдөр шөнөгүй явж байгаа нөгөө жолоочид ямар ч ашиг байдаггүй. Тиймээс гурван хувиас хэтэрч болохгүй гээд заачих юм түрээс нь 1.5 саяас хэтрэхгүй, жолоочийн амьдралд нэмэртэй болох байхгүй юу...

Ер нь ямар ч хөрөнгийг хөлслүүлж түрээслүүлэх, дамжуулж юм уу давхар түрээслүүлэх нөхцөлд зөвхөн тухайн эд хөрөнгийн үнээс хамаарсан хязгаарлалтуудыг төрөөс тогтоогоод өгчих юм бол нийгэмд ч хэрэгтэй, хүмүүсийн амьдралд нэмэртэй зүйл болно.

-Сүүлийн үед ажиглаад байхад манай дотоодын ААН, компаниуд гадаадын нэр хүндтэй компани, байгууллагын дистрибьютер буюу албан ёсны ханган нийлүүлэгч, борлуулагч болох гэж нэлээд хөөцөлдөж, хоорондоо өрсөлдөх болж...? Энэ талын маргааныг яаж зохицуулдаг вэ?

-Ер нь манайд албан ёсны дистрибьютер гээд олон улсын гэрээ хэлцлийн дагуу шаардлага хангасан ААН, компани бараг байдаггүй юм билээ. Америкийн "Форд" компанийн албан ёсны гэрээт борлуулагч "Вагнер Ази" ХХК-ийг эс тооцвол шүү. Бусад нь биш гэсэн үг. Юу гэвэл албан ёсны дистрибьютер гэдэг тухайн компанийн барааг Монголд борлуулдаг болохоос биш өөрөө худалдан авдаггүй юм.

Манайхан шиг гадаад яваад бараа худалдан авчираад энд зарахтай адилгүй зүйл. Ялгаа бий. Өнөөдөр жишээ нь, Монголд "Sony''-гийн бараа авъя гэхэд "Наран"-гаас л худалдан авдагч өөр газар бас л "Sony" зарж л байдаг, сонголт байж л байдаг. Тэгэхээр үүнийг юу гэх вэ гэх мэтээр асуудал манайд байгаа.

Харин "Албан ёсны борлуулагч" гэсэн нэр томъёо их зүгээр сонсогдож байгаа юм. Үүнийг хууль эрхзүйн хувьд зохицуулах хэрэгтэй санагддаг. Албан ёсны гэдэг дээр баталгаатай гэдэг үгийг нэмж, энэ талын дамжуулан борлуулагч ч гэдэг юм уу нэр томъёог оруулж өгмөөр санагддаг.

-Бизнест гарч байгаа бас нэг маргаан бол хоёр ААН-ийн хооронд нэрнээс эхлээд өмч хөрөнгөө булаацалдах, эрх мэдлийн төлөө тэмцэлдэж, луйврын замаар нэг нэгнээ идэх явдал бас гарах боллоо?

-Компани нэг нэгнээ "идэх", барих нь ер нь чөлөөтэй шүү дээ. Энэ бол зах зээлийнхээ жам ёсоор болж буй явдал. Жишээ нь, банк дампуурах бол ердийн үзэгдэл байдаг биз дээ. Өдөр бүр банк дампуурч байж болно. Гагцхүү хуулийн дагуу ''идэж", дампуурч байх ёстой. Энэ бол зах зээлийн хууль. Энд хохирогчид их байдаг.

-Хүмүүс хөрөнгөжөөд ирэхээр эхнэрээсээ салах, эд хөрөнгөө хуваах дээр бас маргаан их гарч байна. Энэ талын зөрчил, гомдол тань дээр их ирж байгаа байх... Хуулиар яаж зохицуулж байна вэ?

-Мөнгөтэй, хөрөнгөтэй хүмүүсийн маргаан нэг их шальтай юм байдаггүй юм, уг нь. Гэр бүлийн хоорондын маргааныг зохицуулах зохицуулалт уг нь нэг л байх ёстой. Гэтэл манайд хэн буруутай нь хариуцлага хүлээдэг систем өнөөдрийн Монголын хуулинд хаана ч байхгүй. Жишээ нь, гэр бүл салах гээд хэн нэг нь өргөдөл гаргалаа гэхэд нөгөө хүнээ хамгийн болох болохгүй муу муухайгаар нь бичсэн байдаг шүү дээ.

Нэг ёсондоо манайд хэн нэг нь муу учраас гэр бүл салах, тухайн болохгүй байгаа хүнд хариуцлага тооцох гэсэн хууль байхгүй учраас салъя гэж байгаа хүн нөгөөдөхөө ёстой л чөтгөр шулам гэж байгаад салчихдаг. Харин хөрөнгө хуваах тухайд иргэний хуулийн 126-гийн дөрөв гэсэн зохицуулалт байдаг.

Тэр нь юу гэхээр эд хөрөнгө хэний нэр дээр байхаас үл хамаараад дундын хөрөнгө гэж явдаг. Гэтэл бас нэг өөр зохицуулалтаар хуваарьт өмч гэж байдаг. Тэр нь юу гэхээр арван байр эзэмшиж байсан хүн эхнэрээсээ саллаа гэхэд тухайн өмч нөгөө хүнд л байдаг учраас салж байгаа эхнэр тэндээс юу ч авч чадахгүй байх жишээтэй.

Анхнаасаа л гэрээ энэ тэр хийгээгүй бол хүүхэд нь байлаа ч түүнд өмч оногдохгүй ийм заалт манайд бий. Эндээс харахад манай хууль нэг талдаа их хатуу, харгис гэмээр байдаг.

-Тэгэхээр энд ямар зохицуулалт байх ёстой вэ?

-Гэр бүлийн хоёр анх батлуулж бүртгүүлэхэд нь тухайн хоёр хүн болон гэр бүлийн эд хөрөнгө, харилцааг баталгаажуулсан, хэний нэр дээр юу нь байх юм, хэн нь яаж эзэмших юм, хэдэн хувийг хэн эзэмших юм гэсэн сонголт бүхий олон хувилбарт гэрээний сонголтууд байх ёстой. Гэр бүл бологсод тэндээс өөрт аль оновчтойг сонгож гэрээ байгуулах замаар цаашид асуудлыг шийдэж болно.

Гэтэл манайхан болохоор яаж ирсэн гэхээр гэр бүлээ баталгаажуулахдаа түр бүртгүүлж байгаа юман дээр гарын үсэг зураад байхаас биш хоорондын харилцаан дээр гарын үсэг зурдаггүй. Гол нь гэрээ, түүний баталгаагаар гэр бүлийн харилцааг зохицуулж өгөх ёстой юм.

-Эд хөрөнгийн маргаан дээр гэрээслэл их чухал юм шиг санагддаг. Монголчууд муу ёр гэж хэлдэг ч энэ бол бас чухал харилцаа юм шиг санагддаг. Энэ талаар та юу хэлэх вэ?

-Бидэн дээр ирдэг гомдлын нэг хэсэг энэ байдаг. Эд хөрөнгөтэй нас барсан хүний яс нь өндөлзөж, ард нь байнгын хэрүүл маргаан дагуулж, үлдсэн хүмүүс хоорондоо зөрчилдөж байдаг зүйл бол чухам хөрөнгө юм. Үүнийг зохицуулах ганцхан зохицуулалт нь таны хэлээд байгаа гэрээслэл байдаг.

Гэрээслэл үлдсэн байхад хэнд ч юугаа өгч хувааж болдог. Нэг ёсондоо гэрээслэл нь өвлөх харилцааг тусгасан 520-ын гэсэн хуулийн зохицуулалтаас илүү чухал, хүчтэй үйлчилж байдаг юм. Тэгэхээр би хуульч хүний хувьд эцэст нь юу хэлэх гээд байна гэхээр хүнтэй суухдаа гэрээ хий, харин "үхэхээсээ" өмнө гэрээслэл бичиж үлдээ гэмээр байна. Гэрээслэл бичээд нотариатаар баталгаажуулаад хадгалчихаж болно ш дээ...

Ярилцсан Б.Болд
Эх сурвалж: "Бизнес таймс" сонин