“Орчлон констракшн” ХХК-ийн дахин барил­га­жуулалтын төслийн удир­дагч Э.Хашчулуунтай ярилцлаа.

-Хуучин барилгуудыг буулган, оронд нь орон сууц­ны шинэ барилга барих төслүүдийг танай компани хэрэгжүүлдэг. Төслийн та­лаар танилцуулна уу?

-“Орчлон констракшн” ХХК нь 2003 онд бай­гуу­­лагдсан бөгөөд 2011 оноос эх­лэн ашиглалтын шаардлага хангахгүй, хуу­чирч мууд­сан, улсын төсвөөс засвар үйлчилгээ орохгүй, газар хөдлөлтийн тэсвэр бо­лон бусад талаараа шаард­лага хангахгүй болсон хуу­чин байруудыг буулгаж, суу­рин дээр нь стандарт шаардлагуудыг хангасан, ор­чин үеийн, хотын өнгө үзэмжийг чимсэн орон сууц­ны барилга барих ажлыг хийж байна.

Дахин барилгажуулал­тын гэж нэрлэж болох энэ төслийг манай компани удаа өөрс­дийн санаачилгаар, ту­хайн хуучин байрны оршин суугчдын дэмжлэгтэйгээр хэрэгжүүлдэг.

Нийслэлийн хэмжээнд дахин барилгажуулалтын анх­ны төслийг “Эв Эе” нэр­тэйгээр Хан-Уул дүүрэг дэх “Арьс ширний 27, 28” гэх хоёр давхар цагаан байр­ны оршин суугч ир­гэдтэй тохиролцон 2011 онд эхлүүлсэн бөгөөд одоо 2013 онд 27, 28 дугаар байрууд ашиглалтад орж, хуучин байрны оршин суугчид орон сууцны нөхцөлөө сайж­руу­лан, шинэ байраа аваад байна.

Дараагийн нэг төсөл нь “Шинэчлэл-II” нэртэйгээр үргэлжилж байгаа бөгөөд одоо барилгын ажил явагдаж байгаа. Хөдөө аж ахуйн яам­ны урд, Бөхийн өргөөний баруун талд “Цэргийн 44” нэртэй нэлээд хэл ам дагуулсан байр байсан.

Энэ байр нэгэнт нурсан, газрын талаар шүүхийн ихээхэн маргаан байсан, олон барилгын компаниуд шинэ орон сууц барина гэж оршин суугчидтай хэ­лэлцээр хийсэн ч үр дүнд хүрээгүйн улмаас ор­шин суугчдын итгэл алдарсан нөхцөл байдалд бид 2012 оны зур­гаадугаар с араас ажил­лахаар орсон.

Улмаар энэхүү нурсан байрны орон сууц өмчлөгчидтэй тохиролцож, гэрээ байгуулж, газрын талаарх шүүхийн маргаанд хуулийн компани хөлс­лөн орон сууц өмчлөгчдийн эрх ашгийг хамгаалуулан орол­цож, амжилттай шийдвэрлэн 2013 оны 8-р сараас ба­рил­гын ажлыг эх­лүүлэн, одоогоор үргэлжлэн яваг­даж байна.

Төсөл хэрэгжих хуга­цаанд амьдрах байр сууцны асуудлаа шийдвэрлэхэд нь тус­лах зорилгоор оршин суугчдад түрээ­сийн олговрыг олгоод явж байгаа. Баянгол дүүргийн II, III хорооны Төмөр замын шар гэгддэг байрууд, мөн Хан-Уул дүүргийн Нэхмэлийн гар гэгддэг байруудад мөн дахин барилгажуулалтын Ши­нэчлэл-III, Шинэчлэл-IV төс­лүүдээ хэрэгжүүлж бай­на.

Одоогоор оршин суугч иргэдтэй тохиролцох, гэрээ байгуулах, төрийн эрх бүхий байгууллагуудаас холбогдох зөв­шөөрөл баталгаа авах ажлууд хийгдээд байгаа ба энэ хавартаа багтаан ба­рилгын ажлыг эхлүүлэх төлөвлөгөө бидэнд байна. Оршин суугчдын 80 гаруй хувьтай нь тохиролцоонд хүрч, холбогдох гэрээнүүд хийгдсэн.

-Дахин барилгажуу­лал­тын тө­сөлд хандах иргэдийн хандлага ямар түвшинд байдаг вэ?

-Оршин суугч иргэдийн нийтлэг хүсэл нь амьдрах нөхцөлөө сайж­руулах, байр сууцныхаа үнэлгээг нэмэг­дүүлэх, шинэ орон сууцтай болох гэдэг нь ойлгомжтой. Хэ­дийгээр тухайн байр нь хуучирч муудсан, мэр­гэжлийн байгууллагын дүг­нэлт гарсан ч хүн амь­дарч байгаа, хувь хүний өмч гэдэг утгаараа иргэдтэй то­хиролцоонд хүрэх нь нэн чухал асуудал.

Иргэд хаа хамаагүй компанид итгэж найдаад байр сууцаа хү­лээл­гэж өгөөд явчихдаггүй, тухайн төсөл хэрэгжүүлэх компаний туршлага, нэр хүнд, санхүүгийн боломж, хүчин чадал зэргийг сайтар судалж, нухацтай ханддаг.

-Хан-Уул дүүрэг дэх Нэхмэлийн шарын байр­нуудыг шинэчлэхийн тулд 2013 онд Нийслэлийн Эдийн засаг хөгжлийн газраас концесс зарлаж байсан. Гэх­дээ одоогоор концессийн гэрээ байгуулагдаагүй. Энэ талаар?

-Тухайн үед манай ком­пани холбогдох жур­мын дагуу уралдаант шалгаруу­лалтад оролцож, 2 үе ша­таар санхүүгийн, техник эдийн засгийн, ажиллах хүчний чад­вараа үнэлүүлж, тухайн бүсэд дахин барил­гажуулалтын төс­лийг хэрэгжүүлэх боломжтой гэсэн үнэлэлт авсан.

Төрийн бо­лон орон нутгийн өмч дээр кон­цессийн харилцаа үүсдэг, харин дахин барил­га­жуулалтын хувьд орон сууц нь хувь хүний өмч учраас Концессийн гэрээ хийг­дэх боломжгүй юм байна, иймд компаниудыг ийм төсөл хө­төлбөр хэрэгжүүлэх чадвартай эсэх талаарх үнэлгээ, дүгнэлтийг гаргаж, иргэдийн эрх ашгийг хам­гаалах зарчим баримталж бай­гаагаа Нийслэлийн Эдийн засаг хөгжлийн газраас бидэнд албан ёсоор мэдэгдсэн. Энэ дагуу иргэд, барилгын компани, Нийслэлийн засаг дарга оролцсон гурвалсан гэрээ хийгдэнэ.

Өнөөдрийн хувьд Хан-Уул дүүргийн Нэхмэлийн шарын байруудад Нийс­лэлийн зохих агент­лагуу­даар техник, эдийн зас­гийн чадвараа үнэ­лүүлсэн ганц компани нь Орчлон констракшн. Манай ком­паниас өөр бусад барилгын компаниуд, тэр бүү хэл Банк бус санхүүгийн байгууллага хүртэл тэнд барилга барьна гээд иргэдтэй уулзаад явж байгаа асуудал ч бий.

Ба­рилгыг хэн дуртай нь, сэтгэлийн хөөрлөөр барь­даг­гүй, хүний 2-3 үеэрээ амьд­рах орон байр, анхны хэ­рэгцээ тул иргэд энэ тал дээр төөрөлдөхгүй, ул суурьтай хандах шаард­лагатай.

-Төслийн хугацаанд хуу­чин орон сууцны оршин суугчдыг хаана байлгаж байна вэ?

-Бидний зүгээс хэд хэдэн ху­вилбар, санал дэвшүүлдэг. Үүнд, тухайн орчимд нь ойролцоо байр олж, нийтээр нь шилжүүлэх, өөрсдийн барьсан байрнуудаасаа шууд өгөх буюу хуучин байрыг нь сольж аваад, өөр байршилд шинэ байр өгөх, мөн тө­сөл хэрэгжих хугацаанд түрээсийн олговор олгох гэх мэт.

Оршин суугчдын зүгээс түрээсийн олговор авахыг илүүд үздэг. Олон жил амьдарсан, дасал бол­сон газраа үргэлжлүүлэн амьдрах сонирхол иргэдэд илүү байдаг. Гадуур байр түрээслэхэд ихэвчлэн 3 сар, 6 сар, 1 жилээр гэрээ хийгдэж байгааг бид су­далсан.

Иймд 6 сараар тоо­цож, хэсэгчлэн түрээсийн олговор олгож байгаа. Хү­мүүс тэр мөнгөөр заавал байр түрээслэх албагүй, төсөл хэрэгжих хугацаанд ах дүү хамаатныдаа байх, эсвэл илүү хямд байр суу­цанд амьдрах гэх мэтээр хэр­хэн зохицуулж, хэмнэж, менежмент хийх нь тэр хүний л асуудал.

-Олон төсөл хэрэгжүүлж, оршин суугчдад сар бүр түрээсийн олговор олгохоор танай компани алдагдал хүлээхгүй юү?

-Техник, эдийн засгийн үндэслэлээ тооцсоны үндсэн дээр ийм мөнгө өгч болно гэж хэмжээг нь тогтоосон. Хуучин орон сууц өмчлөгч нарт өгөхөөс бусад орон сууцнуудыг зах зээл дээр худалдан борлуулж, зардлаа нөхөж, ашиг гаргадаг. Нэ­гэнт зах зээл дээр худалдах болохоор чанартай, сайн барилга барих ёстой. Ер нь ч дараа дараагийн ийм төслүүд дээр ажиллах, иргэдийн дэмжлэгийг авахын тулд чанарыг эрхэмлэхээс өөр аргагүй шүү дээ.

-Дөрөв хүртэлх давхар хуучин барилгыг буулган, суурин дээр нь өндөр ба­рилга барьж байгаа. Ду­лаан, цахилгааныг хэр­хэн шийдэж байгаа вэ?

-Дэд бүтцийг нь давхар ший­дэхээс өөр арга байхгүй. Дулааны шугамыг нь өргөтгөх, шинэ шу­гам, сүл­жээ тавих, дэд станцууд ба­рих зэрэг ажил давхар хийгддэг. Үүнээс гадна сургууль, цэцэрлэг, ногоон байгууламжийг нь хүртэл оруулан, хороолол орчмын бүх зүйлийг цогцоор нь шийдэж байгаа. Энэ шаард­лагыг ч эрх бүхий байгуул­лагаас тавьдаг, үүнийг ч бид хэрэгжүүлсээр ирсэн.

-Улаанбаатар хотод ба­ригдаад олон жил болсон, элэгдэж муудсан олон ба­рилга бий талаарх мэр­гэж­лийн байгууллагуудын дүг­нэлт байдаг. Тухайлбал, 40, 50 мян­гатын орон сууц­нууд. Энэ хо­рооллуудыг дахин барилга­жуу­лах бо­ломж бий юү?

-Үнэнийг хэлэхэд 40, 50 мянгатын барилгыг буулган, шинэчлэх хэцүү. Яг төв зам дагуу байрладаг, доод давхрууд нь олон үйл­чилгээний газартай. Нөгөө талаасаа хотын түүх, соёлын дурсгалт барилга гэдэг асуудал ч хөндөгдөж болох талтай.

-Дахин барилгажуулал­танд бэрхшээлтэй ямар асуудал гарч байна вэ?

-Ошин суугчидтай то­хиролцож байж барилгыг нураана. Барилга нурааж байж л шинэ барилгын ажил эхэлнэ. Гэтэл нэг байранд 30 айл байлаа гэхэд 25-тай нь тохиролцсон ч таван айл нь зөвшөөрөхгүй, бусдаас илүү нөхцөл шаардах тохиолдлууд гардаг. Энэ нь нийтийн эрх ашигт чөдөр тушаа болж буй хэрэг. Энэ л гол бэрхшээл.

Мөн хууль эрх зүйн орчин тодорхой бус. Зохицуулсан хууль байхгүй. Гэр хорооллын да­хин төлөвлөлтөөс гадна да­хин барилгажуулалт бол Улаанбаатар хотын гол асуудал болох агаарын бохир­дол, өнгө үзэмжийг шийдвэрлэхэд чухал нөлөө­тэй. Гэвч бариад авах хууль, журам байхгүй учраас аль аль талдаа хүндрэл үүсдэг.

Японд гэхэд тухайн хуучин байрны оршин суугч иргэдийн 65-70 хувьтай нь тохиролцвол байрыг буулгах зөвшөөрлийг улсаас олгодог юм билээ. Манайд ч ийм зохицуулалт хэрэгтэй болов уу. Энэ бол зөвхөн нэг барилгын компани ашиг олох, эсвэл нэг иргэн, айл өрх шинэ байртай болох тухай асуудал биш. Хотын өнгө үзэмжийг сайжруулах, агаарын бохирдлыг буу­руулах, ир­гэдийн цэвэр, то­хилог орчинд амьдруулах ач хол­бог­долтой ажил.

Тиймээс иргэд энэ ажилд дэмжлэг үзүүлж, зөвхөн өөртөө илүү их нөхцөл шаардаж, “2 өрөө байраа 3 болгоно”, “Надад нэмээд хоёр байр өгвөл би төслийг дэмжнэ” гэх зэргээр хандалгүй, нийтийн эрх ашгийн төлөө бидний ажил, төрийн бодлогыг дэмжээсэй гэж хүсэж байна.

Д.Баяржаргал

Эх сурвалж: